Do prodeje zapojte pouze jednu kancelář

Prodej přes více kanceláří nezvyšuje šance na výhodný obchod, ale naopak vzbuzuje nedůvěru u potenciálních kupujících. Ti nevědí, na koho se mají skutečně obrátit, nechtějí složit peníze na koupi nemovitosti z obavy, že nemovitost prodá zároveň jiná kancelář. Na druhou stranu výhradní právo umožňuje realitní kanceláři na zakázce aktivně pracovat a investovat do její inzerce.

1. Tržní cena nemovitostí

   Stanovení tržní ceny nemovitosti je nejdůležitější část úspěšného prodeje. Někteří majitelé nemovitostí sázejí na sledování nabídkových cen podobných nemovitostí a odtud odvozují tržní cenu jejich bytu, domu nebo chaty.

   Tato informace může být ale leckdy zkreslená. Při stanovování tržních cen je třeba vycházet z realizovaných obchodů, neboť cena nabídková nemusí být vždy cenou tržní.

2. Daňová zatížení

   Každý, kdo prodává nemovitost, by měl mít povědomí o daňových povinnostech, které pro něj prodejem nemovitosti vznikají. O nutnosti zaplatit daň z nabytí ví asi každý.

   V některých případech je třeba též zdanit výnos z prodeje nemovitosti v rámci daně z příjmu fyzických osob. Této dani podléhá ten, kdo prodává nemovitost do pěti let od nabytí, příp. ve lhůtě do dvou let od nabytí, pokud nemovitost užívá.

   Existuje též řada nestandardních případů, kdy je lépe poradit se s daňovým odborníkem nebo makléřem, který má v této oblasti zkušenosti.

3. Zástavní práva ve prospěch banky

   Pokud prodávající čerpal na koupi nemovitosti hypoteční úvěr, je na listu vlastnictví zapsáno zástavní právo ve prospěch banky. Prodávající by měl proto, ještě před zahájením prodeje, jednat s bankou o možnostech předčasného splacení hypotečního úvěru, případně o alternativě převedení úvěru na jinou fyzickou osobu nebo nemovitost. Banka též vydá písemné potvrzení přesné částky, kterou je třeba k určitému datu splatit.

4. Exekuce

   Exekuce je dnes poměrně rozšířený nástroj pro vymáhání pohledávek. Pokud na nemovitosti vázne exekuce, je její odstranění složitější než odstranění zástavního práva. Existuje zde větší riziko pro kupujícího, proto je třeba celou transakci náležitě smluvně ošetřit.

5. Věcná břemena

   Věcná břemena jsou zapsána na výpisu z katastru nemovitostí. Vždy je dobré mít k dispozici kompletní smlouvu o zřízení věcného břemene, neboť ta může obsahovat další limitující faktory, které z listu vlastnictví nelze vyčíst.

6. Provázané obchody

   Mnoho lidí prodává svoji nemovitost a zároveň kupuje jinou. Takové obchody někdy připomínají akci „kulový blesk“. Nesmí se ale stát, aby prodávající po nějakou dobu neměl plynule zajištěno bydlení, proto je třeba důkladně nastavit lhůty pro vystěhování již v kupní smlouvě.

7. Finanční transakce

   Celý obchod trvá vzhledem k nutnosti zápisu převodu vlastnictví do katastru nemovitostí a často též vyřizováním hypotečního úvěru, i několik měsíců. Proto je žádoucí, aby peníze na úhradu kupní ceny byly po celou dobu trvání obchodu deponovány v úschově, aby se nemohlo stát, že o ně kupující přijde v případě, že k převodu z nějakého důvodu nedojde.

8. Prodej pozemků

   Prodej pozemku je jednou z nejsložitějších záležitostí v oblasti realit. Prodávající by měl při prodeji kupujícímu doložit vyjádření o existenci inženýrských sítí (kanalizace, vodovod, el., plyn) a písemné vyjádření stavebního úřadu k možnosti zastavení pozemku (výstavba může být omezena územním plánováním nebo regulativy), aby měl kupující jistotu, že na pozemku bude moct postavit objekt dle jeho představ.

9. Prodej spoluvlastnických podílů

   Někteří lidé zjistí až při prodeji svého bytu, že vlastní nikoli bytovou jednotku, ale podíl na domě. I tento spoluvlastnický podíl lze prodat.

   Ten, kdo hodlá svůj podíl na domě prodat, musí ho dle zákona nabídnout ostatním spoluvlastníkům. Pokud nikdo neuplatní své právo na přednostní koupi, může být podíl prodán třetí osobě ne však za cenu nižší než, za kterou byl nabídnut ostatním spoluvlastníkům.

10. Průkaz energetické náročnosti budov

    Od roku 2013 existuje povinnost prodávajících nejpozději při podpisu kupní smlouvy předat kupujícímu průkaz náročnosti budovy. V případě, že tak prodávající neučiní, hrozí mu sankce až 100.000,-Kč.

    U prodeje bytů platí do roku 2016 výjimka. Energetický průkaz lze nahradit předložením vyúčtování energií spotřebovávaných v bytě za poslední tři roky.